持有時間短… 賣贈與屋 稅後反賠本

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【本報台北訊】節了贈與稅,卻在房地合一稅上吃了虧。南區國稅局最近出現這麼一件稅務案件。一位民眾賣出老爸兩年前給他的房子,被要求繳近三十萬元的房地合一稅。「老爸用四百萬元買的房,裝潢花了八十萬元,卻只以五百萬元賣掉,還要繳土地增值稅,我們是賠本的。」財政部南區國稅局官員,轉述這名納稅人的說明。
明明賠錢,卻要繳幾十萬房地合一稅,令這位民眾不解。官員說,贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算,這個案件的成本是二百零四點四萬元,不能用老爸的買價四百萬元算。
官員說,如果這位民眾早一點賣掉,要繳更多的稅。為了抑制短線炒作,當初修法訂定,持有期間愈短,適用稅愈高,持有不到一年賣出,適用稅率是百分之四十五,持有兩年以內超過一年適用百分之三十五。但稅法鼓勵長期持有,如果再晚幾年賣,持有期間超過六年,可以適用四百萬元免稅額,可能一毛錢房地合一稅也不用繳。
有些會計師會提醒客戶注意,房地合一稅實施後,贈與不動產給子女不一定能節稅。如果贈與後,子女很快把房子賣掉,要繳不少的房地合一稅,尤其賣的是台北市的房子,賣價高,要繳的稅更可觀;「因為賣出受贈不動產,成本不是按受贈時的市價計,也不是按買價,而是用政府公告的現值算」。
南區國稅局已受理過幾件類似這位民眾的案子,特別發了新聞稿,提醒納稅人注意。
官員說,這位民眾的父親二○一六年三月一日贈與A房地給他,贈與當時的房屋評定現值是五十萬元、土地公告現值一百五十萬元,合計贈與額二百萬元,還在贈與免稅額的額度內,不用繳贈與稅。但民眾在今年七月一日以總價五百萬元賣掉A房地,國稅局核課其房地合一稅。
房地合一稅的計算的公式:(房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額)×適用稅率。官員解釋,賣掉不動產要繳土地增值稅,所以,計算公式把土地增值稅部分去掉,免得重複課稅。
國稅局帶入數值計算:【五百萬元─〔(五十萬元+一百五十萬元)×期間物價調整百分之一百零二點二〕-裝潢費用八十萬元-土地漲價總數額七十萬元】×稅率百分之二十=二十九點一二萬元。
官員說,二○一六年元旦起取得的房子,其後售出都適用房地合一稅,這位眾的房子是二○一六年三月一日受贈,所以要申報房地合一稅。
他雖主張應該用老爸買進價四百萬元計成本,但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計,再進行物價調整,算出來是二百零四點四萬元。他對成本認知差了近二百萬元。
依上述公式,他賣掉A房地,所得一百四十五點六萬元。持有兩年多,適用百分之二十的稅率,所以要繳二十九點一二萬元的房地合一稅。

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