買屋看實價登錄 有眉角

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【本報台北訊】房市走過急跌期,進入盤整階段,對想買房的民眾來說似乎機會來了。內政部自二○一二年啟動不動產交易實價查詢服務網,讓房產交易資訊走向透明化。不想被賣方的開價唬住,了解自己有多少議價籌碼,查詢實價登錄是有意買房民眾的必備功課。
不過,實價登錄資訊中有不少須注意的眉眉角角,相當程度會影響價格客觀性,只要能掌握確切的價格資訊、破解隱藏訊息,可讓議價功力大增,有機會低價買好房。
扣除車位裝潢
還原真實價
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,查詢實價登錄價格,須留意是否含有車位,一旦車位被計算進去,單價便會偏低;如果價格內含裝潢,則會拉高總、單價,造成失真。
不過,若物件為透天產品,建物單價參考性低,若又是老建築,土地價值更勝建物,不如改計算地坪單價較有意義。
每個房屋物件都是獨特的,即使是同一社區也會有高低樓層、景觀面向等差異,用單一、少數的成交物件的價格來衡量,恐失之偏頗。
陳炳辰指出,目前實價登錄的價格,已有歷史交易明細可供查詢,同一戶若歷經多次轉手,則每次轉手價格都會歸納揭露,讓該社區行情漲跌情勢可更客觀地表現出來。
陳炳辰提醒,民眾查詢實價登錄時要留心時間與量能上的落差,官方雖說是揭露三個月前的交易資料,但可能有各種原因,多有隔年、甚至隔是很多年才揭露的情形。
注意資料註記
避免被誤導
在量能上,實價登錄會與每月公布的房屋移轉棟數差異甚大,會影響平均價格的計算。「賣壓大」的社區,尤其是大批交屋中社區,有可能出現破盤價。
民眾在查詢實價登錄資料時,一定要點開備註、了解交易資料中的註記才能看到真實狀況,避免被特殊行情所誤導。
陳炳辰分析,註記為特殊親友交易,以及物件有瑕疵、凶宅等,成交價格便會低廉許多;一樓物件因具備店面價值,價格則會偏高。
陳炳辰說,實價登錄制度上路時,為避免洩漏個資的疑慮,擔心不客觀的特定物件價格具針對性,所以不作門牌完整揭露,但也因此實價資訊位置模糊,造成誤判行情的漏失,有待實價登錄2.0修法完成後才能完整揭露交易地址。
現行實價登錄資訊因位置模糊,地圖也以範圍標示,造成物件揭露地點標示錯誤離譜,雙北之外幾乎不具任何參考價值,民眾若使用地圖框選功能,得小心資訊上的誤植。
參考相關網站
了解新資訊
至於租金揭露方面,現況資訊也是相對不足,陳炳辰說明,租金並不強制申報登錄,大多由房仲經手物件才有揭露紀錄,比起實際量能少許多,民眾得參考相關民間網站,才能比對出最貼近市場的價格。
陳炳辰提醒,各縣市政府也有製作地方性實價揭露網站,如台北市的地政雲,桃園市航空城交易資訊,功能完善也補足內政部網站的不足,民眾可多利用。
內政部目前已將全台實價揭露時間更新為每月三次,台北市政府則會在每周三都會更新資訊,有利民眾掌握第一手房市最新資訊。

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