東京太擁擠 政府鼓勵往外搬

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編譯/潘楠慕
日本的人口分布並不平均,全國一億三千萬人中,約三分之一集中在東京和周邊的大都市區。這種狀況,也導致交通擁堵、就業緊張、住房困難、水資源吃緊、環境汙染等問題。東京是世界級的國際化都市,但在經濟高速成長、城市化快速推進的過程,也面臨嚴重的人口膨脹。
為了加以改善,東京當局已採取多種政策措施引導、疏散人口。透過優化升級產業結構、開發城市副中心和新城,建設大都市圈等措施,有效促進了人口的流動和合理分布,控制人口規模和結構。近來,當局也考慮提供優惠,鼓勵民眾遷離。
據日本放送協會(NHK)報導,日本政府正在考慮,提供搬離東京二十三個區、前往其他地方求職者最高三百萬日圓(約新台幣八十二萬元)的補助。
東京和周邊大都市區總人口約三千八百萬,且已連續二十二年遷入人數高於遷出人數,使日本當局在面臨少子化和高齡化問題之際,還得應對人口分布不均的棘手狀況。
日本農林中金綜合研究所主席研究員南武志指出,「東京生產效率高、工作機會多,導致人口集中。在總人口減少的情況下。人口向大都市集中,會導致地方城市沒落」。
有鑑於此,日本政府過去數十年來持續透過各種政策改變人口不均的現象,鼓勵民眾離開人口高度集中的地區,協助重建人口稀少的「振興地區」。一些地方政府已透過稅務優惠鼓勵企業遷出東京,有些也提供公司搬遷的費用補助。
據《日本時報》報導,瀨戶內海一座島嶼正透過公眾募資(crowd funding)招募資金,把翻新老舊的房舍,供新遷入的住民居住。當局還考慮,把東京快速增加的高齡族群遷移到首都以外的地方。
一些「振興地區」為了吸引民眾入住,甚至以極其低廉的價格出售或免費贈送閒置的房產,希望以這項稱為「Akiya」的空屋回購計畫來疏散人口,並協助經濟能力較不足的年輕家庭購屋。
然而,目前為止這項計畫的成效並不顯著,一方面是這些地區相對較為落後,無論是就業、教育、醫療等方面都難以和大城市相比,吸引力不高。
不過,愈來愈多年輕的東京居民有意遷出,搬到較小型、物價較低且較安靜的中小型城市生活,一些地區已經成功吸引民眾和企業,例如九州的福岡市。這座中型城市已吸引大量科技業人才和新創公司進駐,關鍵在於此地的物價低廉,且地理位置更接近亞洲其他地區的人才與市場。
據日本總務省調查,年齡在二十至三十歲之間的民眾,有四成二表示希望到農村居住,比率是各年齡層中最高。調查顯示,「希望下一代能在良好的自然環境中成長」以及「能夠享用到便宜、新鮮、安全的食材」,是他們想要前往鄉村地區生活的主因。
日本政府也全力配合,努力改善當前城鄉人口不均的情況。例如,日本農林水產省已啟動支援農村住房建設計畫,在北海道旭川市、山梨縣北杜市等六個地方作為示範地區,建設寬敞優質的農家住宅,吸引更多人遷入。
德國 租屋樂園美譽不再
無殼蝸牛 柏林居大不易
十年前,在德國柏林尋找理想的租屋地點並不困難,但時至今日,房租高漲已讓許多人望而卻步。據房地產公司CBRE數據,柏林房租在過去三年內飆漲逾兩成。
第二次世界大戰結束後的數十年間,企業撤離西柏林,這座城市因租金低廉吸引許多藝術家和學生進駐。柏林圍牆在一九八九年倒塌後,柏林的房租依然親民。
然而,隨著科技產業和高科技人才進駐,柏林持續朝大都市發展,也帶動長期低迷的房地產市場。隨之而來的,就是租屋者的困境。
柏林人口在過去十年內增加近一成,但新增的公寓住宅卻不多,導致當地一屋難求,租金水漲船高。
柏林租屋者協會(Berliner Mieterverein)主席魏爾德(Reiner Wild)表示,儘管德國推行租金限制,但專家指出,這項法規並未在柏林達到預期的效果,因為這項法規並未涵蓋翻新的公寓和新建住房,柏林約有三分之一的公寓不受新法規約束,房東依然可以大幅調漲租金。
此外,即使是必須受新政策規範公寓,在供不應求的狀況下,房東也仍可私下漲價,許多租屋者為免另尋住處的麻煩,寧可接受漲價,不願舉報租金違規行為。
對外籍人士的偏見,也導致許多初來乍到的租屋族苦不堪言。為德國企業的新員工尋找住房的McKay Relocation Services公司表示,外籍人士在柏林房地產市場中,明顯屬於弱勢。
該公司的露蘭德(Katrin Ruland)表示,柏林租屋市場供不應求,許多屋主對房客愈來愈挑剔,門檻也不斷提高。例如,房東傾向出租給家中有兩份收入的德國夫婦,因為這類房客的收入相對較高且穩定,較能長期負擔房租。
來自其他國家的租屋族常面臨歧視,即使工作穩定、高薪,許多德國屋主仍不願出租給外籍人士,歧視和種族主義問題相當明顯。當前的柏林,早已不復「租屋樂園」美譽。
印度 新創企業 活化失衡租屋市場
印度為了保護相對較弱勢的租屋者,早在一九四八年便制定「租金管制法」(Rent Control Act),控制租金上限且限制驅趕房客;屋主如欲調整租金,需先通過政府部門批准。
這項法案的立意極好,但隨著時間推移,卻產生扭曲現象,由於過度強調對租屋者的保護,使一些房東認為租金的投資報酬極低,無利可圖,不願意修繕房舍;此外,房東也常面臨租房客利用法律漏洞強占房屋,拒付租金的狀況。
房東出租願意持續下滑,導致租房極度供不應求。多數屋主寧願讓房屋閒置也不願出租,除非房客願意接受極其嚴苛的條款。其中之一,就是令人咋舌的押金。
依據法令,印度的房屋租金有上限,但並未限制押金的收取標準。為了避免損失,許多屋主要求租屋者須繳納十個月以上的押金。
隨著民怨持續升高,當局在二○一五年頒布「租賃示範草案」(Draft Model Tenancy Act),針對租金上限、調漲房租的限制加以改革,回歸市場經濟,另一方面也規定押金收取標準,不得超過三個月。
然而,由於印度政府結構為聯邦制,中央發布的「草案」只是參考標準,地方政府並不一定完全遵守。
地方當局的推諉和行政效率低落,讓民眾難以擺脫租屋地獄,也開始出現抗議活動。例如,邦加羅爾州政府至今行動緩慢,民眾持續發起請願活動要求加速法案通過,明年是否能順利推出法案尚待觀察。
印度租屋不易,也衍生幾項獨特狀況。首先,高額押金令許多人無力負擔,銀行因此推出多種「租房押金貸款」。此外,共享辦公室(co-working space)大行其道,可以免於押金壓力。再者,由於租房多數不提供家電,印度的家具、家電租賃電商因而蓬勃發展。
另一方面,印度租屋市場型態也持續轉變。在傳統租屋模式之外,也興起房東分租風潮。對屋主而言,無須擔心房屋收回問題,租屋者則能以較低價格找到棲身之所。
此外,新創企業也嘗試透過科技化、規模化、網路化,提供新興住宿方式。他們與屋主簽訂長約,獲得同意後把老舊房屋整修裝潢後轉租,且多數提供家電、網路。如此一來,屋主可獲得長期租金收入,租屋者的租金降低,這些新創公司則賺取差價,三方互惠。

日本人口分布不均,高度集中的東京地區街頭相當擁擠。圖/美聯社
日本人口分布不均,高度集中的東京地區街頭相當擁擠。圖/美聯社

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